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产权超过5年 房屋过户选择交易比赠与省钱

作者:上海拆迁律师 发布于:2017/1/20 11:31:27

嘉定拆迁律师,一位未署名的读者说:2000年他在老家购入80平米商品房一套,一次性缴完,目前市值40多万,父母居住。2006年他又在深圳中心区购入70平米房二手楼一套,买入价78万,其中银行贷款60万,25年期,月供4100元。目前市值100万,用于出租,月租金3100元。2008年,他又在东莞中心区购入47平米带装修的新房一套,买入价42万多,银行贷款26万,25年期,月供2100元。2009年3月交楼,计划交楼后出租,月租金估计为1500元。

他的月收入为税后8750元,现有银行存款5万元,系租客所交的本年租金。深圳户口,有公司缴纳的基本养老保险,无其它投资。父母在老家,有收入,无负担。他想通过"以租养贷"的方式,用租金来填平两套房子的月供,而房产可以做自己的养老基金。

■财务分析

租金不足填补支出

我们从这位读者的整体财务现状,来分析其资产负债表:其总资产为187万元,其中固定资产为182万元,占总资产90%以上,金融资产仅为5万元;总负债为86万元,均为银行按揭贷款。

我们再来看看他的现金流量表情况:其现时每月的薪金收入为8750元,资产生息收入预计为4600元,加总为13350元。之所以为"预计",是因为东莞的房产尚未真正产生现金流收入。而支出情况是:理财按揭支出为6200元,生活支出加上孝敬双亲支出,保守估计为每月3000元,总支出为9200元。其家庭财务录得现金净流入为4150元。其中主要关注点是:固定资产生息收入与理财按揭支出之间的轧差,令现金流入出现部分负数,需要从薪金收入中抽出来弥补。

■理财规划

建议资产多样化

这位读者主要的理财思路是"以租养贷"。"以租养贷"模式如果不考虑到客观经济因素,则会顾此失彼。

投资人选用"以租养贷"模式时,要谨慎挑选可以投资的房产。如果投资房产之后,每月的按揭支出还要高于资产的租金收入,导致净收入减少,就对投资者的现金流量无益。如果租金收入不能抵消按揭支出,我们就要注意是否存在房屋价格过高的问题。

在"以租养贷"操作过程中,我们还必须关注大的经济环境变化。我们认为,至少有两个因素会直接影响此模式的成功与否。

第一个因素,就是通货膨胀与央行加息经济周期的走向。如果这位读者的租金收入在通胀的上升期仍然没有战胜按揭贷款支出,必须考虑到经济周期转入通缩期后,收益情况会更差。

第二个因素,是租金收入的稳定性。珠三角产业升级转型,劳动力密集型企业减少,造成房产的潜在租客减少,现时的租金经济已经遇到一定的阻力。

如果这位读者要坚持"以租养贷"的模式,一定要审慎挑选目标房屋,计算清楚。

我建议这位读者将自己的资产多样化。结合自己的近期、中期、远期理财目标进行选择。其实能产生收益的资产不只出租房产一种,特许经营权收入、版权收入、商铺经营收入等等,都是具有产生持续现金流收入的资产,同样值得我们去考虑选择。

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