预约电话

15316535118

地址:上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座7楼01-04单元

征收国有土地上的房屋,房屋所附带的院落也要依法予以补偿!

作者:上海拆迁律师 发布于:2017/1/20 15:20:23 点击量:

 在城市建设过程中大量的房屋会被征收, 国务院颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》是城镇国有土地上房屋征收补偿的最基本的法律依据,该条例第17条对征收补偿范围做如下规定:“被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”表面看起来仅仅对房屋给予补偿,而没有渉及土地补偿。其实在房产评估过程中,土地补偿是和房屋补偿是一并计算的,也就是地价包含在房价内,不单独评估计价。但是有些房屋附带院落,对于院落士地,是不是要补偿?该条例并没有规定。司法实践中,院落内的土地补偿出现许多争议。土地所有权是不动产物权,当然附属有财产权利,被无偿征收显然有悖公平。因此,《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应对被征收人来经登记的空地和院落予以补偿的答复》中明确了:“对土地公有制之前,通过购买房屋方式使用私有的土地,土地转为国有后迄今仍继续使用的,未经确权登记,亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格, 一并予以征收补偿。”这个答复解決了一部分问题,就是购买原随房土地性质为私有,就应当予以补偿。

     而另一个广泛存在的情况是:计划经济时期,城市所居住的房屋大多数是“公房”。产权归属地方政府或者某些企、事业単位,职工没有所有权,只有承租权。房屋所占土地都是由国家划拨所得,后来房改政策出台,职工自已出资将所承租的公有住房买断,变为私有,也就是人们通常说的“房改房”。“房改房”在城镇大量存在,有一部分是楼房,还有一部分是带院落的平房,这些平房附带院落的国有土地使用权是划拨取得,也就是无偿取得。一个典型案例出现了这样的争议:费某诉黑龙江省安达市人民政府房屋征收补偿决定一案中,被告安达市政府主张:“无偿划拔的国有土地使用权不应子以补偿,否则国家财产权受损,显失公平。”

     无偿划拔取得的国有土地使用权在被征收时是不是需要补偿?对这个问题我们需要分开解读。首先,无偿划拔取得的国有土地使用权是不是一种财产权益?如果是,那么就应该给补偿,不予补偿就是侵害了被征收人的合法财产权益。笔者査阅了现有的相关法律法规里没有直接、明确规定,但2001年国土资源部下发的一个文件《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》规定:“企业改制时,可依据划拔土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益计入企业资产。”这一规范文件首次明确企业的国有划拨土地权益地,明确承认划拨土地使用权益是一种财产权,因此回收划拔土地使用权,应对原土地使用权人给予补偿,且补偿前必须进行价值评估。按照2002年颁布的《城镇土地估价规程》中的规定:“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格。”结合上述两个规范文件可知,划拔取得的国有土地使用权益是属于使用权人的一种财产权,而且必须得到补偿。其次,根据《划拨土地使用权管理暂行办法》规定了划拨国有土地使用权人经批准后可以转让划拨土地使用权,依法向市、县人民政府交付土地使用权出让金。因此,即便继受取得划拨国有土地使用权人属于无偿取得,那么也仅需补交士地使用权利出让金,而不能刹夺其获得征收补偿的权利。

      综上,征收国有土地上的房屋不仅要评估房屋价值,房屋所附带的院落也要依法子以补偿。

分享到:

上海拆迁律师 范俊峰 咨询热线:15316535118 执业证号:13101201010839768 网站地图

电子邮箱:hanlv365@163.com 地址:上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座7楼01-04单元 网站技术支持:点搜科技

咨询方式