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“城中村”拆迁法律问题浅谈

作者:闵行拆迁律师 发布于:2017/1/20 12:28:21 点击量:

第一,人口构成多元化。通常在“城中村”中,有些村民已经由农业户口转为非农业户口,有的还是农业户口,有些外地人与本村村民结婚,户口却尚未迁入;同时,“城中村”也是租房人员的聚居地,这里居住着来自不同城市的外地人。

  第二,房屋土地权属多元化。一些土地已经被征收为国有,实质上占有使用收益前仍属于集体所有;一些土地尚未征收属于集体所有土地。“城中村”中还有大量村民自建房、企业厂房、政府统一建设的农转居公寓等,其中很多房屋没有办理权属登记或者权证不齐全。

  第三,建筑质量参差不齐、基础设施落后。“城中村”中既有古老的建筑也有城镇化过程中新建的房屋,新旧混杂、优劣混杂。这也是“城中村”改造的必要性体现。

  一、“城中村”土地征收与房屋拆迁的程序

  依据我国法律的规定,“城中村”改造应首先将集体土地征为国有,然后进行拆迁。我国目前尚未颁布关于集体土地上房屋拆迁安置补偿的国家级法律,只有地方在实践中不断探索,出台了相关法规、规章。地方“城中村”集体土地房屋拆迁的方式一般多采用先将土地征收变为国有,再依国有土地上房屋拆迁进行补偿的程序,即:

  (1)报省级人民政府批准;

  (2)县、市人民政府作出征收决定;

  (3)征收补偿部门调查登记;

  (4)征收补偿安置;

  (5)司法强制拆迁。

  一些地方在实践中倒置或者干脆省略了法定程序,先作出征收决定再报省级政府批准,或者忽略了补偿安置、强制拆迁,这就使得许多地方“城中村”改造出现了各种乱象。

  二、“城中村”改造征收补偿过程中应注意的热点问题

  (一)征收权属存在争议的房屋。由于权属存在争议的房屋属于“产权不明确”的房屋,为了保障征收和改造的顺利进行,应当由征收部门提出补偿安置方案,报政府同意后作出补偿决定。搬迁前,征收部门应当就被搬迁房屋的有关事项向公证机构办理证据保全,并且将征收补偿资金办理提存或者提供符合国家质量标准的安置用房、周转用房后,方可实施征收。被征收人不接受补偿安置的,可以在提存补偿金并办理证据保全后先行搬迁。

  (二)房屋所有权证尚未从被继承人名下办理到继承人(受遗赠人)名下。这是非常常见的现象。在农村,子承父业是理所当然的事情,大多数人意识不到需要办理法定继承手续。我国《物权法》第二十九条规定:“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。”首先,房屋所有权证尚未从被继承人名下办理到继承人名下时,房屋所有权人可以根据继承关系确认,征收部门应当对继承人(受遗赠人)进行征收安置补偿;其次,由于房屋所有权人存在不确定因素,征收部门应当要求继承人(受遗赠人)提供其合法享有该房屋物权的证明材料,避免日后发生纠纷。

  (三)被征收人拒绝受领补偿款的情况处理。在补偿安置协议签订后,若被征收人无法定理由拒绝受领补偿款,征收部门应该制作通知书,通知被征收人在一定期限内领取。这种情况一般发生在征收部门与被征收人未协商好或者被征收人后期反悔的情况中,被征收人逾期不领的,征收机关可以向公证机关办理提存。

  (四)违章建筑的处理。违章建筑,是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。国家没有统一的定义,各地方政府则有明确的规定。一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。在城中村形成的过程中,由于城市建设和规划管理的低层次,村民为了解决自身的住房问题,或者是为了出租房屋获取租金的利益,还有些为了获得更多的拆迁补偿,经常在自己的宅基地或村上的闲散土地上建造的大量的房屋,而这些房屋大多没有经过任何规划、报批、报建,所以在征收和拆迁过程中是不给予任何补偿的。

  三、“城中村”改造要发挥好政府的作用

  (一)政府应发挥好监督作用,制止土地的滥征滥用

  在城镇化的快速建设过程中,盲目拉大建筑规模,建设大广场、大马路的现象十分普遍,土地浪费现象很严重,出现了重大基础设施和基础产业建设规划之间的统筹不够,不少建设规划用地规模、用地标准过于宽松,城镇建设用地规模增长不合理,工业用地比重过大、利用效率低下等问题。如果继续这样宽打宽用,较低水平重复建设,将会造成更大的浪费,非常不利于开发区的科学开发建设。同时,由于征地的盲目和激进,“强征强拆”的现象屡见不鲜,引发了大量矛盾,严重影响了开发区的可持续发展和社会稳定。在目前大规模推进城镇化进程的背景之下,某些地方政府借着城镇化的名义壮大“土地财政”,扩大财政收入的冲动十分强烈。政府应该端正态度,发挥好监督作用,既要防止违法强征强拆的现象,又要制止征地后滥用。

  (二)政府应做好安置工作,保障失地村民的合法权益

  目前,“城中村”改造在全国各个城市都在如火如荼地进行。开发商作为企业,必然以营利为目的。这就需要政府在开发用地审批时严格把关,谨防开发商非法开发用地,侵犯到村民的合法权益。更重要的是要完善对失地村民的社会保障。土地对于农民具有其他资产所不能替代的生产功能、归依功能和保障功能,农民为公共利益和地方经济发展放弃对土地占有,这本身就是一种巨大的牺牲,国家理应出相应的补偿,将征地增值收益尽可能多地给予农民,甚至可以倒贴补偿农民。这些以种地为生的农民普遍没有外出的工作经验和其他劳动技能,且长期生活安逸,竞争能力较弱,面对突然失去经济来源的状况,其生存受到很大威胁。所以,政府在决定对“城中村”进行改造时,一方面要保障村民得到相应的合理补偿,为村民的基本物质生活提供保障;另一方面,政府要积极针对村民开办培训教育活动,让广大村民学习各项劳动技能,全面提升自己的素质,以参与到城市竞争中去;最后,在村民的回迁住宅区域内,要提供相应的公共基础设施,保障村民的生活条件。总之,“城中村”是我国城市化进程中的必然产物,对我国经济和社会的发展发挥过积极的促进作用,但是随着城市化的快速发展,“城中村”又逐渐阻碍了城市的进一步发展。但是,对于大量存在的“城中村”,绝不能简单地拆除,而应该制定详细的规划,协调各方利益,最终既促进城市健康快速发展,又保障村民的合法权益。

  总之,“城中村”是我国城市化进程中的必然产物,对我国经济和社会的发展发挥过积极的促进作用,但是随着城市化的快速发展,“城中村”又逐渐阻碍了城市的进一步发展。但是,对于大量存在的“城中村”,绝不能简单地拆除,而应该制定详细的规划,协调各方利益,最终既促进城市健康快速发展,又保障村民的合法权益。

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