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闵行拆迁律师,私房拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人,依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式,可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。

  首先要确定所拆迁房屋的分类,按用途把房屋分为两大类:一、住宅房,即供人们生活居住的房屋,二、非住宅房,即人们用于生产、经营以及公益事业的房屋。按楼层把房屋分为两类:一、楼房,即两层以上结构的房屋;二、平房,即地面上仅一层结构的房屋。

  其次是被拆迁房屋的合法性,即被拆迁房屋列入补偿范围的,必须是合法房屋。合法房屋包括两方面,一,所有权人合法所有,即所有权人对该房屋所有权证的取得必须来源合法,不得是以赃款购买的、诈骗取得的,或其他非法手段取得的房屋;二、房屋本身合法,即房屋不得是非法、违章建筑,不得是禁止使用的危房等等。

  如果您所有的房屋来源合法并且权属明晰没有争议,作为房屋的产权人您可以选择拆迁补偿的方式,一、实行货币补偿(经评估);二、实行房屋产权调换。但因市政建设项目和政府土地收购储备项目拆迁的非住宅房屋和拆迁非公益事业房屋的附属物等积累情况不可作产权调换,只能选择货币补偿方案。

  除此以外,按规定您还可以得到以下几类补偿:一、搬迁补助费;二、搬迁奖励费(金额多少视搬迁速度而定);三、临时安置补助费;四、因拆迁而产生的电话移机费、有线电视安(移)装费、燃气移位补助费,凭发票按足额支付。空调移位按数量进行补助;五、因拆迁产生的居民住宅的自来水表、电表拆除费,由拆迁人按水表、电表的价格,分别支付给供水、供电部门。

  如您所有的房屋是非住宅房屋,对您因拆迁造成的停产、停业的损失,一般按被拆迁房屋评估总额(含装修)的一定比例给予一次性综合补偿。

  以上是目前拆迁的补偿范围,各个城市会依据法律法规制定相关的补偿范围及金额,拆迁房屋地段、房屋年份等相关因素都会直接影响房屋的拆迁补偿金额。

  拆迁补偿

  拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:(1)房屋补偿费,用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。(2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定,拆建单位必须严格执行,不得任意更改。

  拆迁协议

  拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议,是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同,它适用《民法通则》 和《合同法》。

  房屋拆迁补偿安置协议具有下列特征:

  (1)房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为。

  (2)房屋拆迁当事人之间的法律地位平等。

  (3)协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。

  (4)房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。

  (5)房屋拆迁补偿安置协议是一种双务有偿协议,协议的当事人依据协议享有一定的权利,同时又要承担相应的义务。

  (6)房屋拆迁安置协议必须采用书面的形式。

  房屋拆迁补偿安置协议主要内容有:

  (1)拆迁补偿方式,货币补偿金额及其支付期限;

  (2)安置用房面积、标准和地点;

  (3)产权调换房屋的差价支付方式和期限;

  (4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;

  (5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;

  (6)违约责任和争议解决的方式;

  (7)当事人约定的其他条款。私有房屋被拆除后得到的补偿款,是对被拆私房所有人财产损失的一种赔偿,应归私房所有人所有。   

私房所有人为二人以上的,按其对被拆私房所拥有的权利进行分割。在私房内生活的其他共同居住人,无权主张分割补偿款。   

私有房屋被拆除后,其他共同居住人的安置,一般应由私房所有人与共同居住人通过协商妥善安置。协商不成的,可区分以下情况进行处理。   

譬如,被拆私房所有人用拆迁补偿款已购住房的,共同居住人有权居住、使用私房所有人的房屋,或者由被拆私房所有人一次性支付共同居住人一定的房屋居住补偿款。   

又如被拆私房所有人本人尚处于借房过渡阶段的,则一般由被拆私房所有人给付共同居住人一定的房租补贴,由共同居住人自行解决居住,直至被拆私房所有人解决共同居住人的居住为止。   

再如被拆私房所有人有其他住房,不再进行购房的,则一般由被拆私房所有人一次性支付共同居住人一定的房屋居住补偿款。   

房屋居住补偿款的数额计算,应根据共同居住人的经济状况、家庭人口情况、被拆私房所有人所得货币补偿款情况,由法院酌情判决。   

私房共同居住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆私房内有本市常住户口、居住一年以上、他处无住房的人。

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